相続税対策 アパート経営の注意点

相続税対策として、使用していない更地にアパートを建てると言う事があるかと思いますが、注意しないと将来的に困った事になってしまいます。

まず、アパートを建てる事が何故相続税対策になるかと言う事ですが、相続税の評価額を計算する場合、更地では路線価の価格に敷地面積を掛けて評価額を出します。
しかし、アパートを建てて賃借人を入れる事によって、貸家建付地としての評価になります。
貸家建付地の評価は、路線価 × 敷地面積 × (1- 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)となります。

例えば、路線価が50万円で300㎡の土地であれば、更地の評価額は1億5千万円ですが、アパートを建築した場合(借地権割合70%、賃貸割合100%と想定)、相続税の評価額は1億1850万円となるので、3150万円分評価額を下げる事が出来ると言うものです。(借家権割合は現在一律30%です)

このように、相続税評価額を下げる効果があるので、建設業者や、税理士さんなども相続税対策ではアパート建設を勧めるケースが多いのですが、注意してほしい事があります。

それは、アパート経営は事業だと言う事です。
つまり、アパート経営が事業として成り立つかどうか?
新築の時は、多少家賃が高くても、場所が不便でも賃借人は付くケースが多いですが、10年・20年経った時の空室リスクがどれ位か?
修繕にかかる費用はどうか?
など、考えなければいけない事は多いのです。

また、アパート経営を借入を起こして行った場合、賃料収入で借入金の返済が出来るかどうか?
相続税対策としては、借金をしてアパートを建設すれば、借金も債務控除になるので相続税は減らす事が出来ます。

相続税を減らすと言う事だけ考えれば、借金をしてアパートを建てれば相続税を減らす事は出来ます。

しかし、何年払いかにもよりますが、20年後・30年後、賃料収入で借金返済が出来なくなった場合、毎月自身のお金を持ち出す結果になります。

また、売却しようとした時に売却出来る場所かどうかと言う事も必要になってきます。
最寄り駅から遠い築30年のアパートとなると、簡単には売却出来ません。
土地の金額位で売却しようとしても、賃借人の権利がある為、土地の金額にも満たない金額で売却する事になります。

補足になりますが、他人に貸しているマンション売却の相談を受ける事がよくあります。
『同じマンションで最近〇〇万円で売れているからそれ位で売りたい』と言われますが、他人に貸していてオーナーチェンジで売却する場合は、不動産評価とは別の収益性を見た金額でないと売却出来ません。その為、貸していなければ数百万高く売れるのに、なんてケースも多数あります。

話を戻しますが、相続税対策でアパートを建てる場合は、単純に相続税を軽減出来るかだけではなくて、立地、家賃収入と借入金のバランスなど将来にわたっての収支をしっかり見なければいけません。

一般的に相続コンサルタントは税理士・司法書士・不動産会社・保険会社などがチームとなって行う事が多いですが、不動産の専門家が居なくて節税だけで話が進むようなケースでは注意が必要です。

※この記事は相続コンサルタント 朝比奈秀二からの転記です。