住宅ローンの借り換えと繰上げ返済

毎月の住宅ローン返済額を減らす方法として、まず考えられるのは借り換えと繰上げ返済です。

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、余剰資金で元金の返済を行う事です。
繰り上げ返済には、月々の支払いを減らす『支払額低減型』と、ローンの期間を減らす『返済期間短縮型』の2つあります。

返済期間短縮型は、残り20年のローンを17年にするなど返済期間を短くする方法で、月々の支払額は変わらない為、住宅ローンの支払いがきつい時には効果がありません。

そこで、支払額低減型を利用するのですが、注意するべき点もあります。

一番に考えなくてはいけないのは、余剰資金とは言え、将来に何かあった時の備えが他にあるかと言う事です。
例えば、家族の入院や、車の買い替え、子供の学資や結婚費用など、急な出費などに対応出来る資金まで使ってしまう事はオススメ出来ません。
保険や定期預金などで備えてあるのなら良いのですが、将来資金が必要となった時に銀行から借入を行うと、住宅ローンより高い金利で借りる事になってしまい、本末転倒となってしまいます。

繰り上げ返済を行う場合は、その辺りをきちんと計算して、無理のない範囲で行いましょう。

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えは、金利を安くすると言うだけではなくて、月々の返済額を減らすのにも有効です。

一般的な金融機関では、住宅ローンの完済時の年齢が79歳と言うのが多いです。
例えば30歳の時に35年払いの住宅ローンを組み、20年支払いを行い自分が50歳になっていたとします。
本来の支払いは残り15年ですが、月々の返済を減らす方法として、その時点の残額を借り換えて住宅ローンが組める支払い年数の最上限(完済時79歳の商品なら、自分が50歳として29年)の支払いにする事です。

例えば、残り15年で元金が1000万円残っていたと仮定します。この場合、元金均等返済であれば年間の元金返済額は666666円となります。
これは29年に組みなおすと、年間の元金返済額は344828円となります。

この方法は、金利の負担が多くなってしまいますが、月々の返済額を減らすには効果が高い方法です。(また、借り換えをしなくても、期間延長に応じてくれる金融機関もあります)

また、返済期間を延ばさなくても、金利が安い所に借り換えを行えば、当然月々の返済額は減ります。
しかし、考えなくてはいけないのは、借り換えを行う時には、保証料や、登記費用などの費用が必要となりますので、手持ち資金が全く無い状態では借り換えは出来ません。

住宅ローンの返済に関しては、支払いが出来なくなってしまってからでは、取れる手段が限られてしましますので、早めにご相談ください。

※この記事は相続コンサルタント 朝比奈秀二からの転記です。